Üürikorteri omanikuna võib haldusteenuse hind esmapilgul tunduda lihtsalt ühe täiendava kuluna.
Kui korteri üür on näiteks 700 eurot kuus ja haldamise eest tuleb maksta osa sellest summast, tekib täiesti loomulik küsimus:
Miks peaksin kellelegi maksma tegevuste eest, mida saan põhimõtteliselt ka ise teha?
Ühe rahuliku üürniku ja probleemivaba korteri puhul võibki iseseisev haldamine olla täiesti mõistlik.
Üürikorteri haldusteenuse väärtus muutub aga palju selgemaks siis, kui hakata arvestama mitte ainult teenuse hinda, vaid ka omaniku ajakulu, vastutust, reageerimisvajadust ja kõiki väikeseid tegevusi, mis üürikinnisvaraga aasta jooksul kaasnevad.
Seetõttu ei ole küsimus ainult selles, palju haldusteenus maksab.
Õigem küsimus on:
kui palju maksab omanikule korteri ise haldamine?
Mida tähendab korteri ise haldamine?
Kui üürnik maksab õigel ajal ja korteris midagi ei juhtu, võib üürikinnisvara tunduda peaaegu täielikult passiivse investeeringuna.
Tavaliselt ei püsi olukord aga aastate kaupa muutumatuna.
Üürikorteri omanik peab vajadusel tegelema näiteks:
- üürniku küsimustega;
- üürimaksete kontrollimisega;
- kommunaalarvete küsimustega;
- rikete ja remonditöödega;
- hooldustööde korraldamisega;
- teenusepakkujatega suhtlemisega;
- üürilepingu küsimustega;
- üürniku välja- ja sissekolimisega;
- korteri seisukorra kontrollimisega;
- uue üürniku leidmisega.
Ükski neist tegevustest eraldi ei pruugi olla suur probleem.
Probleem tekib sellest, et sa ei saa valida, millal need juhtuvad.
Pesumasin ei lähe katki tingimata siis, kui sul on vaba päev. Üürnik ei teata lekkivast kraanist ainult tööajal. Samuti ei vali üürnik väljakolimiseks aega selle järgi, millal omanikul on kõige mugavam uue üürniku leidmisega tegeleda.
Haldusteenusega antakse suur osa sellest igapäevasest vastutusest üle haldurile.
Haldusteenusega ostad eelkõige oma aega tagasi
Haldusteenuse väärtust võib olla lihtsam hinnata siis, kui vaadata oma aega rahalise väärtusena.
Oletame, et üürikorteri haldamisele kulub keskmiselt ainult kaks tundi kuus.
Aastas teeb see:
2 tundi × 12 kuud = 24 tundi.
Kui omaniku enda aja väärtuseks lugeda näiteks 25 eurot tunnis, on ajakulu väärtus:
24 × 25 € = 600 eurot aastas.
Kui portfellis on viis korterit, võib ajakulu olla juba märgatavalt suurem.
See ei tähenda, et iga korter nõuab iga kuu mitu tundi tööd. Mõnel kuul ei pruugi ühegi objektiga midagi juhtuda.
Siis võib aga tulla kuu, kus üks üürnik kolib välja, teises korteris läheb katki kodumasin ja kolmanda üürnik hilineb maksega.
Haldusteenuse üks suuremaid väärtusi seisnebki selles, et omanik ei pea oma aega selliste olukordade jaoks pidevalt valmis hoidma.
Näide: üks 700-eurose üüriga korter
Võtame lihtsa näite.
Korteri üür on:
700 eurot kuus.
Kui haldusteenus maksaks illustratiivse näitena 10% üürist, oleks kulu:
70 eurot kuus ehk 840 eurot aastas.
Esmapilgul võib tunduda, et omanik võiks 840 eurot lihtsalt endale jätta ja korterit ise hallata.
Aga oletame, et aasta jooksul tuleb:
- korraldada üks kodumasina remont;
- lahendada mitu üürniku väiksemat küsimust;
- kontrollida makseid;
- suhelda korteriühistu või teenusepakkujaga;
- üürniku lahkumisel korter üle võtta;
- leida uus üürnik ja korraldada uus üleandmine.
Nüüd ei võrrelda enam lihtsalt 840 eurot versus 0 eurot.
Võrdlus on:
840 eurot haldustasu versus omaniku aeg ja kohustus kogu protsessi ise juhtida.
Mõne omaniku jaoks on odavam teha kõik ise. Teise jaoks on 70 eurot kuus väga väike hind selle eest, et tema telefon ei ole enam üürniku esimene kontakt.
Millal haldusteenus ennast kõige tõenäolisemalt ära tasub?
Kui Sul on mitu üürikorterit
Ühe korteri haldamine on üks asi.
Viie, kümne või kahekümne üürikorteri puhul muutub olukord täielikult.
Iga uue objektiga lisandub:
- üks üürisuhe;
- üks makse;
- võimalikud hooldusprobleemid;
- lepingud;
- korteri seisukorra jälgimine;
- võimalik üürniku vahetus.
Suurema portfelli puhul hakkab kinnisvara haldamine meenutama juba väikese ettevõtte juhtimist.
Sellises olukorras võimaldab haldusteenus omanikul keskenduda portfelli kasvatamisele ja investeerimisotsustele, mitte igapäevasele administratiivsele tööle.
Kui Sa ei ela korteri lähedal
Tallinnas asuva korteri haldamine Tartust on ebamugavam kui Tallinnast.
Eestis asuva korteri haldamine välismaalt on veel keerulisem.
Kui korteris tekib probleem, peab keegi vajadusel:
- korterisse minema;
- remondimehele ligipääsu korraldama;
- võtmed üle andma;
- korteri seisukorda kontrollima;
- üürniku sisse- või väljakolimise korral kohal olema.
Sellises olukorras ei ole professionaalne haldur enam ainult mugavusteenus.
Ta on omaniku kohapealne kontakt.
Kui Sinu enda aeg on kallim
Oletame, et probleemi lahendamine võtab omanikult kokku kolm tundi.
Kõned, remondimehe leidmine, hinnapakkumised, üürnikuga aja kokkuleppimine ja hilisem kontroll.
Kui omaniku enda tööaeg on väärt 30, 50 või 100 eurot tunnis, ei pruugi olla ratsionaalne kasutada seda aega väikeste haldusprobleemide lahendamiseks.
See kehtib eriti ettevõtjate ja hõivatud spetsialistide puhul.
Haldusteenuse ostmisel ei maksta ainult selle eest, et keegi teine teeb mingi konkreetse ülesande ära.
Makstakse selle eest, et omanik ei pea sellele ülesandele üldse oma tähelepanu suunama.
Kui Sa tahad oma kinnisvaraportfelli kasvatada
Üks suuremaid küsimusi kinnisvarainvestorile on skaleeritavus.
Ühe või kahe korteri puhul saab peaaegu kõike Exceli, telefoni ja e-kirjadega hallata.
Aga mis juhtub siis, kui kortereid on 10?
Või 20?
Kui iga uue korteriga kasvab omaniku enda töökoormus samas tempos, ei ole portfell väga hästi skaleeritav.
Professionaalne haldus võimaldab eraldada kaks rolli:
omanik tegeleb investeeringuga, haldur tegeleb igapäevase opereerimisega.
See võib muuta järgmise kinnisvara ostmise palju lihtsamaks, sest omanik ei pea iga uue objektiga endale uut töökoormust juurde võtma.
Kas hea haldus võib aidata ka raha säästa?
Haldusteenuse eesmärk ei ole garanteerida omanikule suuremat tootlust, kuid süsteemne haldamine võib aidata vältida olukordi, kus väikesest probleemist saab kallis probleem.
Näiteks võib kiire reageerimine lekkivale torule olla märksa odavam kui veekahju parandamine.
Samuti võib regulaarne maksete jälgimine aidata märgata makseprobleemi kohe, mitte alles pärast mitme kuu möödumist.
Oluline on ka üürniku vahetumine.
Iga kuu, mil korter seisab tühjana, tähendab saamata jäänud üüritulu.
Kui näiteks 700-eurose üüriga korter seisab ühe kuu tühjana, on saamata jäänud tulu juba:
700 eurot.
Seetõttu võivad professionaalne protsess ja kiirem reageerimine mõnes olukorras mõjutada omaniku tulemust rohkem kui haldustasu ise.
Millal haldusteenus ei pruugi ennast ära tasuda?
Haldusteenus ei ole automaatselt õige lahendus kõigile.
Kui Sul on üks korter, pikaajaline ja probleemivaba üürnik ning Sulle sobib üürnikuga ise suhelda, võib iseseisev haldamine olla kõige mõistlikum variant.
Samuti võib omanikul juba olla:
- usaldusväärne remondimeeste võrgustik;
- palju vaba aega;
- hea süsteem maksete ja dokumentide jälgimiseks;
- soov kõigi otsuste ja tegevustega ise tegeleda.
Sellisel juhul võib haldusteenus olla pigem mugavus kui otsene majanduslik vajadus.
Ja selles ei ole midagi halba.
Üürikinnisvara haldus muutub kõige väärtuslikumaks siis, kui omaniku jaoks hakkab aeg olema väärtuslikum kui haldustasu.
Kas haldusteenus muudab üürikinnisvara passiivseks investeeringuks?
Mitte täielikult.
Kinnisvara omanik peab endiselt tegema olulisi otsuseid.
Näiteks:
- kas teha suurem remont;
- millisesse sisustusse investeerida;
- kas muuta üürihinda;
- millal kinnisvara müüa;
- kas portfelli juurde osta.
Halduri eesmärk ei ole võtta omanikult kontrolli ära.
Halduri ülesanne on eemaldada suur osa igapäevasest operatiivsest tööst.
Seega muutub investeering passiivsemaks, kuid omanik jääb endiselt oma vara juhtima.
Haldustasu versus meelerahu
Haldusteenuse väärtust on raske mõõta ainult Excelis.
Kui oled puhkusel ja üürnik teatab probleemist vannitoas, on väga konkreetne väärtus sellel, et Sina ei pea hakkama remondimeest otsima.
Kui üürnik hilineb maksega, on väärtus sellel, et keegi jälgib olukorda ja võtab temaga ühendust.
Kui üürnik kolib välja, on väärtus sellel, et kogu protsess ei maandu automaatselt Sinu kalendrisse.
Seetõttu ostab kinnisvaraomanik haldusteenusega kolme asja:
aega, süsteemi ja meelerahu.
Niisiis – kas üürikorteri haldusteenus tasub ennast ära?
Ühe korteri ja väga väikese haldusvajaduse puhul ei pruugi professionaalne haldus olla vajalik.
Mida rohkem aga suureneb objektide arv, omaniku ajapuudus või vajadus kinnisvara distantsilt hallata, seda tugevamaks muutub haldusteenuse väärtus.
Kõige lihtsam viis otsustamiseks on küsida endalt:
Kui palju aega ma sellele kinnisvarale aasta jooksul kulutan?
Kui palju on minu enda aeg väärt?
Kas ma tahan olla üürniku esimene kontakt kõigi probleemide korral?
Kas soovin tulevikus oma portfelli kasvatada?
Kui palju väärtustan seda, et keegi teine tegeleb igapäevaste küsimustega?
Kui vastused näitavad, et kinnisvara haldamine võtab rohkem aega ja tähelepanu, kui soovid sellele anda, võib haldusteenus olla täiesti põhjendatud kulu.
Naowe aitab teha üürikinnisvara omamise lihtsamaks
Naowe üürikinnisvara halduse eesmärk on võtta omaniku õlgadelt igapäevane halduskoormus.
Tegeleme muu hulgas üürnike suhtluse, maksete jälgimise ning remondi- ja hooldustööde korraldamisega, samal ajal kui olulised otsused jäävad endiselt omanikule.
Sina omad kinnisvara. Meie aitame selle igapäevase haldamisega.
Kui Sul on üks või mitu üürikorterit ja tahad teada, kas haldusteenus oleks Sinu puhul rahaliselt ja ajaliselt mõistlik, võta Naowega ühendust ning vaatame Sinu portfelli ja vajadused koos üle.