Üks esimesi küsimusi, mis üürikinnisvara omanikul professionaalset haldust kaaludes tekib, on lihtne: kui palju kinnisvarahaldus maksab?
Ühest vastust sellele kahjuks ei ole. Üürikinnisvara haldusteenuse hind sõltub nii kinnisvara tüübist, objektide arvust, üüri suurusest kui ka sellest, millised ülesanded haldur enda kanda võtab.
Eestis kasutatakse erinevaid hinnastamismudeleid. Haldustasu võib olla protsent igakuisest üürist, kindel kuutasu või suurema kinnisvaraportfelli puhul individuaalselt kokku lepitud hind.
Avalikult nähtavate hinnakirjade põhjal jääb pikaajalise üürikorteri haldamise tasu mitme teenusepakkuja näitel ligikaudu 10–12% juurde igakuisest üürist, kuid see ei ole ametlik turu keskmine ning teenuste sisu võib oluliselt erineda. Näiteks 1Estate avaldab haldustasuks 10% kuu üürist minimaalse tasuga 50 eurot, Urban Homes samuti 10% ning AM Rendi 12% kuu üürist minimaalse tasuga 100 eurot. Habita aastane haldustasu on 1,5 kuu üür, mis vastab ligikaudu 12,5%-le aastasest üüritulust.
Seega ei tasu võrrelda ainult protsenti. Palju olulisem on küsida: mida selle raha eest tegelikult tehakse?
Kuidas üürikinnisvara haldustasu arvutatakse?
Kõige tavalisemad on kolm hinnastamise viisi.
Protsent igakuisest üürist
Üks lihtsamaid lahendusi on siduda haldustasu korteri üüriga.
Kui korteri üür on näiteks 700 eurot kuus ja haldustasu on 10%, oleks haldusteenuse maksumus:
700 € × 10% = 70 € kuus
Aasta peale tähendab see 840 euro suurust haldustasu.
Sellise mudeli eelis on lihtsus. Kui portfellis on erineva suuruse ja üüritasemega objektid, kujuneb ka nende haldustasu vastavalt.
Kindel kuutasu
Teine võimalus on fikseeritud kuutasu ühe objekti kohta.
Näiteks võib omanik teada, et sõltumata korteri üürist maksab haldus iga kuu kindla summa.
See mudel muudab omaniku kulud hästi prognoositavaks, kuid oluline on jällegi vaadata, mida kuutasu sisaldab ja millised tegevused on lisatasu eest.
Portfellipõhine hind
Mitme korteri või äripinnaga omaniku puhul kasutatakse sageli individuaalset hinnastamist.
See on loogiline, sest kümne ühe omaniku korteri haldamine ei tähenda tingimata kümme korda suuremat halduskoormust kui ühe korteri haldamine. Osa tegevustest, aruandlusest ja suhtlusest saab korraldada portfelliüleselt.
Seetõttu võib suurema kinnisvaraportfelli puhul ühe objekti kohta kujunev haldustasu olla soodsam.
Ka mitmed Eesti teenusepakkujad toovad eraldi välja, et suuremate portfellide puhul koostatakse individuaalne pakkumine.
Millest haldusteenuse hind sõltub?
Kaks pealtnäha sarnast korterit võivad haldamise mõttes olla väga erinevad.
Hinda mõjutavad eelkõige järgmised asjaolud.
Objektide arv
Ühe korteri omanik ja 15 korteriga investor vajavad erinevat töökorraldust.
Suurema portfelli puhul on rohkem üürnikke ja jooksvaid küsimusi, kuid samal ajal saab mitmeid tegevusi efektiivsemalt korraldada.
Kinnisvara tüüp
Tavalise pikaajalise üürikorteri haldamine erineb näiteks äripinna või terve üürimaja haldamisest.
Ärikinnisvara puhul võivad lisanduda tehnosüsteemid, hoolduspartnerid, erinevad lepingud ning keerulisemad rentnike vajadused.
Teenuse ulatus
Kõige suurem hinnamõjutaja on sageli hoopis see, mida omanik soovib haldurile üle anda.
Üks omanik võib soovida ainult üürnike suhtluse ja maksete jälgimise üleandmist.
Teine soovib terviklahendust, kus haldur tegeleb ka remonditööde, üürnike vahetumise, dokumentide, korteri üleandmise ja muude jooksvate küsimustega.
Mida suurem on halduri vastutus, seda suurem on loomulikult ka teenuse maht.
Korteri ja üürisuhte olukord
Väljaüüritud ja probleemivaba korteri ülevõtmine on erinev olukorrast, kus objektil on näiteks:
- pikaajaline üürivõlg;
- pooleliolev remont;
- probleemne üürisuhe;
- puudulik dokumentatsioon;
- vaja leida uus üürnik;
- mitu lahendamata tehnilist küsimust.
Seetõttu tasub enne koostöö alustamist olemasolev olukord üle vaadata.
Mida haldustasu tavaliselt sisaldab?
See sõltub teenusepakkujast ja lepingust, kuid üürikinnisvara haldus võib sisaldada näiteks üürnikega suhtlemist, maksete jälgimist, hooldus- ja remonditööde korraldamist ning üürniku sisse- ja väljakolimisega seotud tegevusi.
Naowe puhul pannakse teenuse ulatus kokku vastavalt konkreetsele kinnisvarale ja omaniku soovidele. Hinda mõjutavad objektide arv, kinnisvara tüüp ning kokkulepitud teenuste maht.
See tähendab, et omanik ei pea tingimata ostma teenuseid, mida tal vaja ei ole.
Näiteks võib üks klient soovida, et Naowe võtaks üle kogu igapäevase suhtluse üürnikega, maksete jälgimise ja remontide korraldamise.
Teine omanik võib soovida jätta osa tegevusi enda kanda.
Kas remondikulud kuuluvad haldustasu sisse?
Üldjuhul tuleks eristada haldamist ja töö enda maksumust.
Kui näiteks üürikorteris puruneb segisti, võib haldur korraldada sobiva tehniku leidmise, üürnikuga aja kokkuleppimise ja töö tegemise.
Segisti, materjalide ja remondimehe töö maksumus on aga kinnisvara enda kulu, mitte tavapärase haldustasu osa.
Naowe puhul lepitakse koostöö alguses kokku ka see, milliseid väiksemaid kulusid võib haldur iseseisvalt korraldada ja millised vajavad enne omaniku kinnitust.
Näiteks võib töökorraldus olla selline, et väikese jooksva probleemi saab haldur kohe lahendada, kuid suurem remont kooskõlastatakse alati enne omanikuga.
Nii ei pea omanik tegelema iga väikese küsimusega, kuid kontroll suuremate kulude üle jääb talle.
Kas üürniku leidmine kuulub hinna sisse?
Ka see sõltub konkreetsest haldusfirmast.
Mõne teenusepakkuja puhul lisandub uue üürniku leidmise eest eraldi vahendustasu. Teise puhul sisaldub see halduspaketis või kasutatakse teistsugust hinnamudelit.
Seetõttu tasub hinnapakkumist võrreldes vaadata vähemalt nelja asja:
igakuine haldustasu,
uue üürniku leidmise tasu,
lepingu alustamise või objekti sissevõtmise tasu ning
võimalikud lisatasud.
Näiteks mõnel Eesti teenusepakkujal on lisaks kuutasule ka ühekordne objekti sissevõtmise tasu. AM Rendi avalikus hinnakirjas on see 125 eurot + käibemaks ning Urban Homesil 150 eurot objekti kohta.
Seega võib odavama kuutasuga pakkumine aastases vaates lõpuks olla hoopis kallim kui veidi kõrgema kuutasuga terviklahendus.
Näide: kui palju võiks 700-eurose üüriga korteri haldus maksta?
Võtame lihtsa näite.
Korteri igakuine üür on 700 eurot.
Kui haldustasu oleks 10% üürist:
70 € kuus
ehk:
840 € aastas
Kui haldustasu oleks 12%:
84 € kuus
ehk:
1008 € aastas.
Selle numbri kõrval tuleks aga mõelda ka omaniku enda ajakulule.
Kui omanik peab aasta jooksul tegelema üürniku küsimuste, rikete, hooldustööde, arvete, makseviivituste ja võimaliku üürniku vahetusega, võib haldusteenuse tegelik väärtus olla palju suurem kui lihtsalt kokku hoitud töötunnid.
Aga kui omanikul on kümme korterit?
Siin muutub haldusteenuse loogika juba oluliselt.
Ühe korteri puhul võib omanik mõelda:
„Kui midagi juhtub, tegelen ise.“
Kümne korteri puhul tähendab see aga kümmet võimalikku üürnikku, kümmet üürisuhet, kümmet makset ning kümmet kinnisvaraobjekti, kus võib tekkida mõni jooksev probleem.
Kui iga korter tekitab vaid mõne väikese küsimuse kuus, võib haldamisele kuluda juba märkimisväärne hulk aega.
Suurema portfelli puhul ei osteta kinnisvarahaldusega ainult mugavust. Ostetakse süsteem, mis võimaldab portfelli kasvatada ilma, et omaniku enda töökoormus kasvaks samas tempos.
Kas odavaim haldusteenus on kõige parem?
Mitte tingimata.
Kui võrrelda ainult protsenti, võib 7% haldustasu tunduda parem kui 10%.
Aga kui esimese teenuse puhul maksab üürniku leidmine, remontide koordineerimine ja lepingu lõpetamine eraldi, teise puhul on need tegevused juba teenuse sees, võib tegelik hinnavahe olla hoopis vastupidine.
Seetõttu tasub küsida:
Kes suhtleb üürnikuga?
Kes jälgib maksete laekumist?
Kes tegeleb probleemidega õhtul või omaniku puhkuse ajal?
Kes korraldab remondimehe?
Kas remontide koordineerimise eest lisandub tasu?
Mis juhtub üürniku väljakolimisel?
Kas uue üürniku leidmine maksab eraldi?
Alles siis saab erinevate haldusteenuste hindu päriselt võrrelda.
Millal tasub haldusteenus ennast ära?
Haldusteenus on kõige lihtsamini põhjendatav siis, kui omanikul on mitu objekti, ta elab kinnisvarast kaugel või soovib oma aega kasutada mujal.
Samuti võib haldurist olla palju kasu omanikule, kes ei soovi olla üürniku esimene kontakt kõigi igapäevaste küsimuste puhul.
Ühe väga rahuliku üürnikuga korteri puhul võib iseseisev haldamine olla täiesti mõistlik.
Viie või kümne objektiga portfelli puhul muutub aga küsimus järjest vähemaks „kas ma saan sellega ise hakkama?“ ja rohkemaks „kas mul on mõistlik sellele oma aega kulutada?“.
Kui palju maksab Naowe üürikinnisvara haldus?
Naowe puhul ei lähtuta ühest kõigile sobivast fikseeritud hinnast.
Haldusteenuse hind sõltub objektide arvust, kinnisvara tüübist ning sellest, millised ülesanded Naowe üle võtab. Konkreetne pakkumine koostatakse pärast omaniku vajaduste ja olemasoleva kinnisvara kaardistamist.
See võimaldab teha lahenduse nii ühe üürikorteri omanikule kui ka mitmest korterist või äripinnast koosneva portfelli jaoks.
Eesmärk ei ole lihtsalt lisada kinnisvarale veel ühte igakuist kulu. Haldusteenus peab võtma omanikult ära reaalse töökoormuse ning muutma kinnisvara omamise lihtsamaks.
Kui Sul on üks või mitu üürikinnisvara ja soovid teada, milliseks kujuneks haldusteenuse hind Sinu portfelli puhul, küsi Naowelt halduspakkumist. Vaatame üle objektid, soovitud tööjaotuse ja leiame sobiva lahenduse.